西安“老房翻新”裝修遭遇“水土不服” 市場產值或達980億

  一線城市二手房交易超新房,市場購買力和裝修需求很大


  西安老房裝修市場產值或達980億,但裝修公司“不熱情”消費者也“不買賬”


  隨著北上廣等一線城市新樓盤開發的逐步減少,新房成交量在縮減,存量房、二手房儼然已成為當下市場交易的主力,據了解,北京的舊房翻新占市場總量的80%以上。從西安市2018年二手房掛牌交易情況來看,共計成交54932套,與2017年相比上漲1.55%。對比近3年西安市二手房交易數量,二手房市場交易不斷上升,給裝修行業也帶來了一些機遇。


  裝修作為房地產市場的下游領域,隨著二手房交易的增加,市場上有舊房改造需求的人數也在不斷增加,按理說從事老房裝修服務的裝修公司也不在少數,但記者走訪市場發現,西安市成規模主做老房翻新服務的裝修公司幾乎沒有,即便是有此服務的裝修公司也是主推新房裝修服務,很少以老房翻新為營銷賣點。就連在北京主做老房翻新的“盯客快裝”,自2017年進入西安市場,主攻老房業務半年多就退出西安市場。老房翻新在西安地區似乎“水土不服”。


  我國二手房交易突破兩千萬套


  老房裝修業態保持上升趨勢


  關于老房裝修問題,北京今朝裝飾在2018年專門對自己十年來所有服務過的老房業主畫像,并在北京發布了《老房裝修十年大數據及用戶畫像》。2008年今朝裝飾首次踏入老房裝修領域服務的家庭總戶數為1230戶,截至2017年,這一數字已經累計達44592戶。過去十年,老房裝修業態以12%的增長率保持上升,這種上升并非一家企業的偶然,而是整個市場的發展導向。


  根據貝殼研究院發布的數據顯示,截至2018年我國二手房市場累計交易額已達30.33萬億元,交易總套數為2391萬套。尤其是過去5年,中國二手房交易體量更是實現跨越式增長,全國交易量達到1557萬套,占總交易額的70%。而西安二手房市場2018年共計成交54932套,同比2017年上漲1.55%。


  一線城市率先進入二手房時代


  家居購買力家裝需求量依然很大


  據鏈家地產統計顯示,經過了增量時代的擴張與發展,身居一線的城市將率先進入房地產行業的存量時代。據了解,一線城市二手房交易額是新房的2.1倍,北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%,已經進入二手房時代。二線城市中,南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。由此可以看出,全國很多城市正在逐步進入二手房時代,二手房將成為很多人的購房首選。


  愛空間裝飾總經理吳洪國表示,二手房交易量的增長,傳導給家裝市場則表現為二手房裝修需求的增長。購買二手房各家都會進行全裝或者局裝,雖然二手房交易的數據一定程度上不能完全代表老房翻新需求量,但至少給下游的家居、家裝市場傳遞出了一個信號,就是市場的購買力和裝修需求依然很大,家裝市場可以發揮的空間仍舊很大,尤其是在全裝修政策出臺后,這個數字恰恰給了家居從業者更多的希望。


  西安48.7%的房子房齡超9年


  房屋裝修3-5年廚衛問題最多


  前不久,西安市住建局對全市的商品房、企事業單位集資房、房改房、各類保障房、政府直管公房摸底得出數據:西安住宅總量已超過405萬套。這些住宅量按照住宅建設年代分類,1990年以前的房屋占比6.5%;1991-2000年之間的占比13.8%;2001-2010年占比28.4%;2010年以后的占比51.3%。從2010年以后,西安房屋建設進入快速發展階段。


  若按建設年代分類,2010年以前的房子占比為48.7%,2010年以前的住宅房齡至今至少超過9年時間,1990年以前的至今更有近30年歷史,這些房子在居住上或多或少會有缺陷需要重新裝修。


  北京今朝裝飾西安分公司總經理呂緒維表示,房子裝修3-5年后,出現問題最多的是廚房、衛生間。因為廚房、衛生間管線最多、生活損耗最大、使用場景最復雜,同時其裝修過程工序也是最復雜的,幾乎涵蓋整裝裝修的全部工序。同時家中的門也是使用相對頻繁,這些地方在3-5年中不同程度會出現一些問題。


  房子10年就應該進行翻新


  西安老房翻新市場產值或達980億


  房屋3-5年會不同程度出現小問題,那么一個房子究竟居住多長時間就要進行全部或者局部翻新?“這個沒有時間規定,每戶房屋裝修程度都不同。這個翻新需要結合業主上次裝修時間、施工工藝、產品材料以及審美變化來決定。”呂緒維介紹,“若當初在家居設計上比較潮流,5-6年就是一個審美更替,可以考慮局部翻新;若當初資金緊張裝修簡單,隨著生活水平提升可以3-5年不斷擴充提升;如果當初施工品質差可能5年就要重裝。”


  呂緒維表示,根據中國人的使用和消費習慣,家居裝修屬于低頻次消費,多數人一輩子也就裝2-3個房子。一個房子使用10年,不論從功能、舒適程度還是生活品質都需要提升,因此10年就可以適當進行全面或者局部調整。


  試想,按現在西安市405萬套住房的48.7%,每戶5萬元平均翻新費用計算,西安市老房翻新的市場產值將有986億之多。這個數字也只是西安市主城區商品房,尚不包含農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數量,以及西咸新區的各類房源總量。如果全部算上,數字還要大很多,足可見老房翻新有著巨大的市場發展空間。


  西安毛坯房市場存量較大


  裝修公司對老房翻新“不熱情”


  老房裝修可挖掘的市場巨大,在北京,2017年老房裝修就已占比整個裝修市場的83%,甚至還有不少裝修公司主做老房裝修業務。但在西安卻沒有一個裝修公司將自己定位到專門的老房裝修領域。一些本地知名裝修公司即便有局部翻新和二手房翻新業務,也不會刻意在營銷上推廣老房翻新業務,以至于很多消費者不清楚。呂緒維反映,西安市場從事老房裝修的裝修公司不到15%。


  在北京一度發展較好的專門從事老房翻新服務的“盯客快裝”,自2017年來西安后約半年時間也宣布退出。盯客快裝負責人薛先生表示,西安人翻新的觀念比較難改變,大家可以接受花十幾萬甚至幾十萬付首付買新房,而不愿意在舊房上花錢。“最主要原因,相對于北上廣而言,西安當下的毛坯房存量依舊很大,在毛坯房領域裝修公司還有著比較大的生存空間,因此對老房翻新并沒有表現出過多熱情。”


  >>各方聲音


  西安老房裝修市場需求大,為何裝修公司不愿做?


  施工難度大、周期長


  花費高于新房消費者觀念難轉變


  早在2016年記者就曾針對老房裝修市場做過調查,采訪過30位市民,有翻新需求的占比高達73%。隨著二手房交易的提升,有“舊貌換新顏”需求的消費者還在逐年遞增,但是有此服務的裝修公司卻并沒有明顯增長,甚至從2016年至今仍未出現以“老房翻新”為定位的專門公司。為此記者采訪了多位業內人士,他們從以下幾個方面詳細做了解答。


  裝修公司:時間長、難度大、要求高、容易扯皮不如新房業務來得快


  居泰隆裝飾副總經理李強表示,裝修公司不愿意做老房翻新的主要原因有四點:1.老房裝修牽扯成品保護、搬運費、垃圾清理費太麻煩;2.老房裝修對施工工藝以及工人技術要求太高,難度大;3.老房翻新工費高、耗時長不劃算;4.老房翻新售后界定容易扯皮。


  老房與新房不同,施工期間也不能影響其他人正常生活,同樣程度的裝修,老房的施工時間比新房至少會多15天左右;老房的結構也比較復雜,砸多了,砸少了都會影響下一個工序甚至會有扯皮發生,因此對裝修公司施工人員水平要求高。對于裝修公司而言,耗費如此多時間精力做老房,不如多開發新房裝修業務來得更快。


  消費者:老房翻新價格高于新房很難理解和接受


  “老房翻新價格高于新房,很多消費者不理解。以刷墻為例,新房程序簡單,而老房則要先搬運家具、成品保護、鏟掉原墻皮,運垃圾、處理問題墻體,然后才能按照正常流程施工,這些方面的費用很多消費者不理解。消費者潛意識中總認為簡單翻新一下應該很便宜,作為裝修公司需要花費大量時間解釋,可能最終還不能被信任。”大唐壹品裝飾總經理袁博介紹。


  呂緒維表示,老房翻新費用高也讓不少消費者難以接受,以100㎡的房子計算,如果新房進行簡單的基礎裝修,費用為5萬元,老房翻新的費用則是6萬元,多出來的1萬元主要在于結構拆改、垃圾搬運和成品保護。由于老房裝修施工復雜,工費也會比新房裝修高出20%-30%。


  除此之外,消費者對老房裝修要求也會更高,消費者想要進行老房翻新就是希望可以改善生活品質,因此對翻新的要求會更多,如果裝修公司自身能力有限,沒有雄厚的設計、施工實力,也不敢輕易嘗試老房翻新,擔心把自己“做死”。


  市場趨勢:當新房價格漲到一定高點老房翻新或是裝修公司未來出路


  房價也是制約老房翻新業務發展的一個客觀因素,袁博表示,前幾年西安市房價相對一線城市而言的確較低,北上廣等地花百萬元可能連房屋首付都不夠,但是西安百萬都可以全款買房。當新房的房價達到一定的高點,對于消費者來說買房不易,需要進行改善居住條件時就會從翻新入手。反之,如果房價相對較低,裝修花費的錢若跟首付款相差無幾,不少人會將眼光放在新房投資上。


  隨著這兩年西安房價的上漲,新房首付比例不斷提升,用二手房翻新的錢投資新房,顯然已經不太實際,而且西安二手房交易也在逐年提升,加之,全裝修政策的到來,老房翻新或許是裝修公司未來轉型的出路。記者千朋茹  郭全良


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