西安房價十年上漲6303元/㎡ 漲幅最高小區達到410.6%

上周在紫薇·花園洲項目終于搖上號的方女士不停感慨:“早知道現在買房這么難,房價這么高,前幾年砸鍋賣鐵也要買。”


而一些早年買了房子的人內心竊喜。杜女士2014年在廣廈水岸東方購房,如今回憶起來滿是歡喜,她說,那時候買房有很多利好,房價5000元/㎡左右,開發商還有大讓價、贈家電等多重優惠。


記者為杜女士算了一筆賬,按照當時均價5000元/㎡,杜女士買了130㎡的戶型,總價65萬。目前該項目二手房價以12014元/㎡來算,漲幅約為140%,6年時間“凈賺”約91萬。


向杜女士這樣,前些年買了房子的人都感慨幸虧買得早。那么,從2009年至今,西安房價到底漲了多少呢?


西安新房均價十年漲幅為124%


從創典全程機構監測的數據來看,西安商品房成交均價在2009年為5071元/㎡,2010年為6800元/㎡,上漲了1729元/㎡。而在2011年-2016年的6年間,西安房價在7000-7500元/㎡左右徘徊。


2017年西安市政府再降戶籍門檻,出臺人才落戶政策。雖然,西安市實施了“城六區限購”,且經歷過先后四次的調控,仍未抑制住房價上漲的速度,使得2017年成交均價達9367元/㎡,一年之間上漲了近2000元/㎡。


2018年,受“國家級中心城市”確立的利好消息,加上眾多投資產業的落地加持,西安市房價破萬,達11374元/㎡。


由此計算,從2009年至2018年,西安市商品房均價共上漲了6303元/㎡,漲幅為124%。根據創典全程發布的2019年上半年數據看,西安市均價已達12077元/㎡,漲幅變緩。


從2009年至2018年的房價來看,西安房價經歷了兩次高速上漲期,分別是2009年至2010年,以及2017年持續至今的“搖號買房”時代。


從2011年至2016年的6年時間,西安市房價處于穩定狀態,其根本原因在于庫存量過大。比較而言,2017年至2018年房價的快速上漲,被很多業內人士因此稱為“補漲”。


資深媒體人王濤分析,近十年西安商品房均價平均每年12%左右的漲幅,在全國范圍內屬正常。


高新區產業優勢奠定,有小區漲幅高達410.6%


記者查詢2009年典型項目的開盤價格和成交價格發現,各個區域的漲幅也各有不同。據美城機構數據顯示,在2008到2018年十年的發展進程中,西安各個區域房價在“賽跑”。城南區域在2013年沖到房價第一,隨著其它區域開發逐步完善,2018年掉到了第三名;高新區2008年排名第二,而在2017年反超曲江,2018年穩坐房價第一。


以如今穩坐房價第一的高新區為例,位于高新的逸翠園一期,2009年的開盤價為4950元/㎡,2019年的二手房成交均價約為22856元/㎡,漲幅為361.7%。楓林意樹2009年開盤價為5200元/㎡,2019年的二手房成交均價約為26552元/㎡,漲幅達到了410.6%。


而最先沖到房價第一的城南區,漲幅相對緩和一些。例如位于長安路的紫郡長安2009年開盤價為4150元/㎡平方米,2019年7月二手房成交均價為13256元/㎡,漲幅為219.4%。電子城附近的融僑紫薇馨苑2009年開盤價為5000元/㎡,2019年二手房成交均價18533元/ ,漲幅為270.7%。


西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁分析認為,高新區依托產業優勢,資源導入明顯,高凈值客群集中。10年間,高新區的置業節奏較快,產品更迭力度較大,土地價值攀升致資源嚴重稀缺,而區域配套及基礎設置功能較為系統和完善,以及地鐵三號線的貫通運營等便利條件,成為客群的偏愛之地。


王濤認為,高新區域主要由于企業集中、商務人口集中,市場需求非常大,但供應量有限,再加上高新區的優質教育資源等,不斷拉動價格上漲。很明顯,以前西安房價最高的區域是曲江,而現在是高新。


曲江、浐灞生態宜人,板塊價值逐步攀升


曲江新區新房價格雖然在2017年被高新區超越,但區域漲幅依舊不小。位于曲江的中海觀園2009年的開盤價為4500元/㎡,2019年7月的二手房成交均價約 19707元/㎡,漲幅為337.9%。曲江城市花園2009年的開盤價為4200元/㎡,2019年二手房成交均價約為15508元/㎡,漲幅為269.2%。


美城股份市場研究中心總監沈瑋認為,雁塔區是西安gdp、人口、產業最為集中的行政區域,受其輻射,首先受益的新區就是曲江。另外,相比高新區,曲江開發較晚,從一片農田到成片豪宅只經過了數年間,所以曲江是第一批房價上漲較快的新區。如今曲江二期生態環境優美,加上地鐵開通,也成了置業熱點。


同樣,以生態環境著稱的浐灞區域,加上有世園會效應、歐亞經濟論壇以及地鐵三號線輻射拉動,進一步優化提升了板塊功能,價值點逐步攀升,一度成為購房者青睞的區域。位于城東御錦城原香2009年的開盤價為3950元/㎡,現在該小區的新房參考均價為13700元/㎡(安居客數據),漲幅為246.8%。恒大名都2009年開盤價4400元/㎡,2019年7月二手房的成交價格為14414元/㎡,漲幅為227.6%。


朱郁分析,近三年,浐灞區域不論是供應量還是成交量指標,都領跑全市各個區域/板塊。后期全運會將是新的發動引擎,預計價格漲幅明確。浐灞房產品類豐富,客群置業傾向性突出,成為未來市場潛在高供應、高溢價、高增長的熱點板塊,毋庸置疑。


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市政府遷入城北,多個大型公園投入使用


從2011年西安市政府北遷到地鐵二號線建成通車,給城北的配套設施加碼,同時大明宮、龍首村、鳳城五路、賽高國際、王府井漢神等多商圈形成,以及城市運動公園,漢城湖遺址公園、大明宮遺址公園等大型公園的投入使用,無疑給城北的房價帶來各種上漲動力。


舉例來看,華遠君城2009年開盤時的價格為4300元/㎡,2019年二手房成交均價約在13661元/㎡,漲幅為217.7%。白樺林居2009年開盤價為5200元/㎡,2019年二手房成交均價約16798元/㎡,漲幅約為223%。


王濤認為,城北區域房價的大幅上漲是在2010年、2011年,當時有太多的利好與城北有關,例如,大明宮國家遺址公園在2010年10月1日開園、西安北客站在2011年1月份投入使用等,這一切重大利好,使得城北在那兩年被熱炒。


對于城北區域的發展,朱郁分析,政府北遷、地鐵2號線貫通運營后,城北區域的城市基礎建設明顯提高,中軸線東西兩側的商業、住宅增值很快,帶來投資、開發、置業增幅較大。外埠規模化的品牌企業相繼涌入,開發的產品多元化布局且有品質保障,也助推了房價。


可支配收入上漲


但趕不上房價上漲


對于近兩年快速上漲的房價,很多人直呼買不起。市民王先生說:“什么都在漲,就是工資沒怎么漲。”記者在西安市統計局查詢得知,2009年,西安市城鎮居民可支配收入為18963元,2018年上漲至38729元,上漲19766元,漲幅104%。由此可見,城鎮居民的可支配收入上漲速度,趕不上西安市房價上漲的速度。


房價的上漲與人均可支配收入有一定的關系,但并不能以收入作為衡量房價是否合理的一個標準。王濤認為,這幾年西安城鎮居民人均收入每年增幅在8%左右,如果房價每年的漲幅跟收入漲幅保持一致的話,意味著房價每年漲8-10%太正常了。西安在前幾年出臺過房價漲幅調控目標,每年給出的目標是不超過居民收入漲幅。


朱郁說,客觀而言,目前西安人均收入漲幅不及房價上漲速度,而家庭收入結構、客群分化趨勢正在愈發突出,成為市場的常態化表現。


沈瑋認為,房價和人均收入都是平均數,但是家庭財富越來越分化,因此用均等價格來衡量并不十分合理。例如,現在越發達的城市,房價收入比越高。


未來樓市版圖看西咸新區、高新三期


從2009年至今,西安房地產市場有所改變的也不僅是房價上漲,還表現在市場化程度更高。王濤認為,前5年城改項目非常多,占據市場主要供應,特點是高容積率、高密度、高梯戶比,產品品質比較差。最近幾年產品品質明顯提升。在2015年之前,西安本土房企占據市場半壁江山,例如天朗、海榮、雅荷等等,但如今本土房企陸續轉型。


朱郁認為,目前市場集中度高,成交金額top10的基數門檻從10億元到現在的32億元,漲了3.2倍,而十強開發企業占市場份額、供貨量、成交量已超過60%,形成壟斷態勢。高地價、高溢價、高性價比功能產品,層出不窮。


除了高新、曲江、浐灞和城北區域,近兩年新晉樓市熱門的西咸新區,也發生了翻天覆地的變化。朱郁分析道,未來樓市版圖,重點東看浐灞,西看灃東、灃西,南看曲江二期,西南看高新三期,這將是構成未來潛在高供應的區域或板塊,也將形成新的人居價值版圖。


王濤則認為,未來10年,更看好西咸新區,房價肯定看漲。這主要是由于西咸新區屬于新開發建設的區域,從城市規劃、城市配套、城市建設等方面,高起點,高要求,必然意味著更高的品質。


而沈瑋認為,很多人看好新區,是因為歷年的房地產市場發展經驗顯示新區的發展潛力更大,但是新區從規劃到落地,中間一定存在偏差。不是所有的新區都能發展起來,發展的進度也截然不同,最終還是要看經濟、人口和配套。


西安房價走勢預計依舊穩中有漲


不得不說,西安整體的城市發展在十多年間發生了很大的變化。城市格局已經形成了西南有高新區,北有經開區,東南有曲江新區和航天基地,東有浐灞生態區,東北有國際港務區,西有西咸新區,二環內有大興新區,城市整體的發展骨架定型。尤其是國家級中心城市的確立,更是給西安的長期發展奠定了良好的基礎,因此,對于西安房價,很多業內人士依舊看漲。


陜西省社會科學院學術委員會副主任、研究員張寶通分析說,城市化的規律不是大中小城市齊步走,而是優先發展特大城市,再發展省會城市為代表的大城市,然后發展地縣為代表的中小城市等。有人說房地產的黃金機遇期已經過去了,其實只是北上廣深為代表的一線城市的黃金機遇期過去了,現在進入到省會城市為代表的二線城市的黃金機遇期了。


西安的城市地位決定了西安的人口還會進一步增加。張寶通認為,西安前兩年實行人才新政、戶籍新政,落戶200多萬,房子供不應求,導致房價飆漲。但目前西安的房價在全國還屬于中等,比起周邊的省會城市如成都、武漢、鄭州,西安還是較低的。雖然目前調控暫時穩住了,但未來還是要再漲的。


沈瑋認為,從最基本的土地、人口和金融這三個角度來看,戶籍人口在不斷的拆分,預計在2045年左右,中國的戶籍人口將達到巔峰值,并且集中在核心城市或者城市群中心;土地資源可以預見會越來越稀缺。而金融方面,中國經濟在轉型期和陣痛期,如今房地產還是一個支柱產業。總體來說,房價的趨勢還是呈現上漲,但是上漲的速度和方向,會有所變化。


標簽: 西安

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